ПРЕДСТОИТ ПРИВАТИЗАЦИЯ: ЗА И ПРОТИВ
В России в очередной раз продлена приватизация квартир, до 2013 года.
Все, кто не успел или до последнего тянул с приватизацией, могут спокойно оформить квартиры в собственность. Только вот, — надо ли это делать всем без исключения?
Большинство юристов видят в приватизации квартир, как плюсы, так и минусы!
Возможность распоряжаться приватизированной квартирой:
Ее можно продать, подарить, оставить по наследству родственникам (а по завещанию и не родственникам). Даже тем людям, которые и в мыслях не имеют продавать или менять свое жилище, приватизированная площадь окажется удобнее. Элементарный пример: в квартире живет престарелая бабушка, думающая о том, как передать имущество любимой внучке. Для приватизированной квартиры это просто: достаточно написать завещание на внучку (в завещании могут быть указаны любые лица, не обязательно родственники). Если завещания не будет вовсе, квартира все равно перейдет по наследству (правда, в этом случае, уже тем лицам, которых определяет закон, т.е. ближайшим родственникам наследодателя).
Теперь рассмотрим, что можно сделать с неприватизированной квартирой. Единственный способ передать ее той же внучке — заблаговременно зарегистрировать ее по месту жительства («прописать») на этой площади. Но тут могут возникнуть проблемы. Во-первых, «прописан» человек может быть только по одному адресу — зарегистрировавшись в квартиру к бабушке, внучке придется сняться с регистрационного учета в том месте, где она фактически проживает. Во-вторых, наличие лишнего «прописанного» в квартире повышает квартплату. Либо бабушке придется раскошеливаться, либо внучке компенсировать. В-третьих, представим себе, что отношения бабушки и внучки расстроились. Снять человека с регистрационного учета помимо его воли если не невозможно, то очень затруднительно. А в случае с приватизированной квартирой разочаровавшейся бабушке достаточно просто составить новое завещание.
Итак, плюс в пользу приватизации.
Надежность собственности: собственника выселить трудно.
Но не менее сложно выселить и нанимателя, так как жилищные права нанимателя защищены серьезно. Чтобы лишиться квартиры, вышеупомянутый наниматель должен очень «постараться». Существует исчерпывающий перечень случаев (ст. 83 Жилищного Кодекса РФ), при которых наниматель может быть принудительно выселен из занимаемого неприватизированного жилья, в судебном порядке.
- неуплата гражданами более шести месяцев за жилое помещение и коммунальные услуги, без уважительных причин. В этом случае им обязаны предоставить другое жилое помещение, площадью не менее установленной законом для таких случаев.
- без предоставления другого жилого помещениямогутбыть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание с ними детей признано судом невозможным.
- также наниматель подлежит выселению, если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.
Одним словом, нормальный, адекватный человек, аккуратно платящий за квартиру и не размещающий в ней лесопилку, достаточно защищен законом — выселить его невозможно. С другой стороны, и собственник также может быть выселен из своей квартиры — в случае той же неуплаты квартплаты и коммунальных платежей, обращения на жилое помещение взыскания по обязательствам (налоговые недоимки, административные штрафы, ипотека и пр.). Случаи, когда выселяли неплательщиков-нанимателей, в судебной практике имеются. Правда есть проблема — куда их переселять, но эта техническая проблема решается. С собственниками такие процедуры тоже стали производить, единичные случаи есть. Так в г. Первоуральске суд выселил из квартиры «меломана», терроризировавшего соседей громкой музыкой. Однако суды еще не окончены, истец намерен идти до Страсбургского суда.
Будем считать еще один плюс в пользу приватизации — пока собственники защищены значительно лучше .
Риски «наездов»: с нанимателем неохота связываться.
О том, что недвижимость стоит дорого, знают все. Соответственно, существуют люди, готовые за такие деньги «пуститься во все тяжкое». Прецедентов, когда у жителей, не способных за себя постоять (одиноких стариков, алкоголиков и т.п.), квартиры отбирали, известно предостаточно. Хотя от подобных рисков не защищен никто, практика показывает, что большей опасности подвергаются все же владельцы приватизированных квартир. Отобрать государственную (муниципальную) квартиру гораздо сложнее, чем сделать липовые доверенности и договоры для смены владельца приватизированной квартиры.
Плюс в пользу неприватизированных квартир.
Капитальный ремонт переложат на хозяев жилья.
Закон гласит, что бремя по содержанию собственности лежит на собственниках. В том числе им надлежит делать и капремонт зданий — за свой счет. Пока жители Екатеринбурга еще не ощутили этого. Капитальный ремонт производится за счет администрации города и средств Федерального фонда содействия реформирования ЖКХ. Все происходит за казенный счет, при этом различий между квартирами собственников и нанимателей не делается.
Здравый смысл, однако, подсказывает, что вечно так продолжаться не будет: рано или поздно капремонт на собственников «повесят». И суммы могут быть значительными.
Плюс в пользу неприватизированных квартир — ее будет ремонтировать собственник, т.е. государство.
Налоги когда-нибудь станут рыночными.
Собственник ежегодно в обязательном порядке должен уплачивать налоги на недвижимое имущество. С налогообложением недвижимости у нас существуют две важные особенности. Во-первых, существуют льготные категории населения, которые эти налоги не платят, либо платят в незначительных размерах. А во-вторых, для тех, кто платит, налоги существенно занижены, так как они рассчитываются не от рыночной стоимости жилья, а от оценки БТИ, которая на порядок ниже.
Вечным такой «праздник жизни», однако, не будет. Примерно уже лет 7-8 в Интернете появляется информация, что Государственная Дума готовится рассмотреть проект федерального закона, в соответствии с которым налог на недвижимость будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилого помещения. Это приведет к его значительному увеличению, сумма налога возрастет на несколько порядков.
А вот и новость: на сегодняшний день стало известно, что налог на недвижимость может быть введен в России после президентских выборов, в 2013 г., — такой план согласовали Минэкономразвития и Минфин. Причем оценкой недвижимости, предполагается, готова заняться налоговая служба. В конце апреля ФНС создала новое управление по имущественным налогам. Налог на недвижимость должен заменить два существующих — на землю и на имущество. Новый налог предполагается брать с рыночной стоимости недвижимости, а не с оценок БТИ. Какими будут ставки налога на недвижимость, не ясно. Если сохранится прогрессивная шкала, действующая для налога на имущество, платеж может вырасти до весьма внушительных размеров. Также не очень понятно, решатся ли власти «обложить» пенсионеров и других льготников. С одной стороны, это грозит социальным взрывом. С другой — деньги государству нужны.
Итак, с точки зрения налогообложения, неприватизированная квартира однозначно лучше, поскольку налогов тут нет в принципе.
Плюс в пользу неприватизированной квартиры.
Риски утраты имущества: в ответе собственник.
Согласно ст. 211 ГК, риск утраты имущества лежит на собственнике. Выражаясь проще, если сгорела, разрушена взрывом и т.п. государственная квартира, восстанавливать ее — забота государства. Если же частная — то, собственник. Пока граждане, похоже, не до конца поняли это, и в случае проблем привычно бегут к властям. Где их «огорчают до невозможности». Решение проблемы давно известно: страхование. Но коммерческие страховки стоят больших денег (десятки тысяч рублей), и не все готовы платить за событие, которое может и не произойти. Справедливости ради нужно сказать, что существуют программы льготного страхования жилых помещений.
Плюс в пользу неприватизированных квартир.
Итак, нашлись аргументы как в пользу того, чтобы приватизировать квартиру, так и чтобы оставить ее в муниципальной собственности. Что лучше? Ответ на этот вопрос каждый дает себе сам. Среди юристов и специалистов в области недвижимости сложилось такое мнение: тем, кто идет по жизни уверенно,имеет планы квартиры продавать, покупать, вкладывать деньги в бизнес и т.п. — им, конечно, разумнее иметь жилье в собственности. А вот гражданам, которые из рыночных цен ориентируются только на цены в магазинах, или тем, кто не имеет других источников дохода кроме пенсии — таким, вероятно, вылезать из «убежища» неприватизированной квартиры неразумно.
