ДОМ С ВИДОМ НА ПРИРОДУ. ЗЕМЛЯ БЕЗ ПРОБЛЕМ.
То, что рынок загородной недвижимости столицы Урала оправился от кризиса, в общем-то, очевидно. Достаточно просто оглядеться по сторонам в самом центре города, чтобы понять, что во всех направлениях вас ждут дома, построенные именно для вас: одно рекламное объявление заманчивее другого. Но мы же понимаем, что все эти дома-и каждый в отдельности, и объединенные в поселки — строились не для кого-то конкретно, а просто на продажу. Стало быть, застройщикам интересно продать их как можно быстрее и как можно дороже. Поэтому-то они, нахваливая одни характеристики своих объектов, «случайно» упускают другие. «Наши деньги» решили понять, что же происходит на рынке и на что обратить внимание, чтобы не пожалеть о покупке, цена которой при любом раскладе низкой быть не может.
АЗБУКА ПОКУПАТЕЛЯ
Начнем с начала: приняв решение перебраться жить за город, большинство из нас выбирает не дом сам по себе, а место, где хочется жить. А уже затем, определившись с районом, мы ищем землю, на которой и должен либо уже стоять, либо вырасти со временем тот самый дом нашей мечты. И вот здесь начинается самое интересное. Земля-то есть, но продаваться она может по-разному — с подрядом или без подряда. В первом случае (участок с подрядом) вы одновременно с землей приобретаете обязательство построить дом по уже согласованному проекту силами уже утвержденной организации-подрядчика. Варианты, конечно, возможны, но выбор этих вариантов будет относительно небольшим. Во втором случае (участок без подряда) вы получаете право строить дом по собственному разумению собственными же силами или силами выбранной вами организации. Понятно, что согласований и в этом случае не избежать (все-таки коттеджные поселки подразумевают единую архитектурную стилистику), но свободы у вас будет больше. Сказать по правде, первый вариант выглядит более обоснованным — он в какой-то степени гарантирует, что рядом с вашим уютным домиком не вырастет новая Пизанская башня-долгострой. Однако все должны понимать: участки с подрядом дороже участков без подряда, а этот самый подряд может оказаться существенно дороже варианта постройки дома по рыночной цене.
Теперь собственно о безопасности. Несмотря на дополнительные затраты, участок с подрядом, скорее всего (но не гарантированно!), окажется полностью готовым к строительству, то есть все необходимые коммуникации будут подведены до начала возведения дома. Да и риски, связанные с оформлением документов, будут минимальными настолько, насколько это возможно в сегодняшней ситуации на рынке.
А вот при покупке участка без подряда документация и коммуникации оказываются главными рисками. Есть мнение, что едва ли не вся земля, которая предлагается на продажу в последние годы, была когда-то сельскохозяйственной, и перевод ее в категорию земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) часто спорен. Например, владелец земли мог не подать документы на преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли, либо могла быть нарушена процедура перевода этой земли из категории сельскохозяйственной в ИЖС, мог быть не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота.
Бывали случаи оспаривания правомерности скупки сельхозпаев. Итак, это риск первый-документальный. Второй рискованный момент — коммуникации. Некоторые недобросовестные застройщики, находясь в тяжелой экономической ситуации, выходили (либо выходят) из проекта, продавая землю под видом участка с коммуникациями. Существует серьезный риск, что эти коммуникации не будут проведены в полном объеме никогда, и собственнику в итоге придется своими силами (и, разумеется, за свой счет) заниматься подведением сетей. Кроме того, что это очень дорого, это еще и долго.
И еще один момент: независимо от того, выбираете вы участок с подрядом или без него, посетите свои будущие владения несколько раз в разное время, пробудьте на нем не 5 — 10 минут, а достаточно долго — часа два-три. Это нужно для того, чтобы убедиться, что выбранный вами «тихий район, наполненный пением птиц», таковым и является. Не забывайте, что в Екатеринбурге расположен крупнейший в регионе аэропорт, отправляющий и принимающий самолеты практически круглосуточно. Вы должны быть уверены на 100%, что ваше проживание на природе будут сопровождать своими звуками только птицы, а не самолеты.
ЗЕМЛЯ БЕЗ ПРОБЛЕМ
Юристы настоятельно рекомендуют провести комплексную юридическую оценку земельного участка, прежде чем его приобретать. Единственным способом максимально обезопасить процесс приобретения земельного участка, иметь возможность полноправно и эффективно использовать этот участок для дачной застройки или ведения бизнеса является проведение предварительного комплексного аудита участков. Аудит позволяет проконтролировать наличие прав на земельныйучасток у продавца, выявляет существующие обременения и ограничения в использовании земельного участка, а также возможные сложности отдействийтретьихлицвбуду-щем. Результаты предварительной юридической оценки подчас оказывают существенное влияние на цену приобретаемого участка, что позволяет нашим клиентам сэкономить денежные средства.
Среди основных вопросов, на которые дают ответы наши специалисты, такие как: законность приобретения земельного участка, история переходов прав на земельный участок; анализ правоустанавливающих документов на участок; соответствие кадастровых данных фактическому расположению земельного участка; целевое назначение земельного участка; выявление обременении, ограничений (сервитуты) на использование земельного участка; соответствие фактического местоположения участка тому, которыйуказан вдокументах на него; наличие судебных или других споров в отношении земельного участка. Подчеркну: юридическая оценка чистоты земельного участка определяет его коммерческую ценность и привлекательность для инвестиций.
Прежде чем вложить средства в земельный участок, следует провести глубокую и всестороннюю юридическую экспертизу. В противном случае инвестор находится подугрозой потери вложенных средств и самого участка, поскольку земельное законодательство РФ далеко от совершенства.
