Оформление сделок с землей: возможные риски
Сделки с землей, на которую не оформлено право собственности, имеют определенные риски, которые полезно знать и учитывать. Рассмотрим, что это за риски и как защитить себя?
Часто сделки с землей, с недвижимостью, оформляются через представителя, что в свою очередь связано с оформлением доверенностей.
Ситуация: у продавца не оформлены до конца документы на собственность. Продавец выдает доверенность на оформление своего права собственности покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался документами для оформления з/участка и дома. По устной договоренности, после того как все необходимые документы будут оформлены, будет подписан договор купли-продажи земли и недвижимости. Покупатель, получает необходимые документы, тратит свое время и деньги, регистрирует право собственности продавца.
В чем здесь риск, если уже можно приступать к основной сделке? А продавец передумал и решил не заключать договор купли-продажи, кстати, и документы на собственность ему все оформили. Покупатель, пусть и через суд, не сможет принудить продавца продать свое имущество, потому что невозможно подтвердить наличие у продавца намерений продавать имущество.
Ситуация схожая: продавец выдает доверенность посреднику, который займется оформлением документов на собственность и дальнейшей продажей недвижимости. Посредником может быть, и родственник, и знакомый и т.д.
Но финал может быть такой же: после успешного оформления и получения документов о собственности продавец может передумать, а доверенность отозвать, причем в любое время.
Продавец, выдавший доверенность, и впоследствии отменивший ее, по закону обязан известить об отмене лицо, которому доверенность выдана. Об отмене доверенности продавец также должен известить третьих лиц, для представительства перед которыми, дана доверенность. Известить можно заказным письмом, и после этого продавцу может быть спокойным — теперь его участок не имеют права продавать: сделку признают недействительной.
Итог: продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель — ни с чем.
Здесь можно упомянуть об одном нюансе: если получивший доверенность успел продать землю до того, как узнал о прекращении действия документа, то данная сделка останется в силе. Но это уже вопрос о доказательствах того, когда стало известно об отмене доверенности.
Ситуация: доверенность плюс предварительный договор и плюс еще соглашение о задатке. Имея на руках доверенность на оформление земли и предварительный договор с задатком, позиция покупателя, на первый взгляд, становится надежнее.
Предварительный договор заключается между продавцом и покупателем. По этому договору покупатель в счет будущей покупки заплатил какую-то часть денег продавцу. Деньги стороны оформили как задаток. Стороны считают, что задатком они «привязали» друг друга.
Гражданским законодательством предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть, при отказе продавца заключить основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка. Вроде все неплохо, и продавец «привязан». Но нужно знать особенности предварительного договора.
Предварительный договор порождает одну и единственную обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор. То есть по предварительному договору не передается недвижимое имущество, не выплачиваются деньги — у сторон отсутствуют денежные обязательства. Это означает, что перечисленные по предварительному договору денежные средства не могут являться задатком (ст. 380 ГК РФ), а будут являться авансом.
Что делать покупателю?
Если с продавцом заключен предварительный договор, но в последующем продавец отказывается от заключения основного договора — у покупателя есть все основания для обращения в суд с исковым заявлением о понуждении заключить основной договор.
Еще об особенностях предварительного договора: в предварительном договоре указывается срок, когда стороны должны заключить основной договор. Если в оговоренный срок основной договор не был заключен, то обязательства предварительного договора прекращаются. В этот же оговоренный срок одна из сторон должна направить другой стороне предложение заключить основной договор. Предложение не направлено — обязательства предварительного договора прекращаются.
Итак, вывод.
Приобретение не оформленной в собственность земли является рискованной сделкой. Нужно знать: попытка сэкономить на такой сделке, может привести к обратному результату — значительным затратам. Более надежно покупать землю и недвижимость, которые уже прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация объекта в ЕГРП подтверждается выпиской, которую продавец представляет покупателю.
Покупка недвижимости всегда требует тщательной проверки, тем более, когда сделка связана с доверенностями и сложными схемами оформления.
Если у вас возникли вопросы по теме, спросите у нас!
Телефон: (343)269-36-36
